Är det värt att köpa fastigheter i Montenegro och hur gör man det bäst?

Som barn drömde nog många om att ha ett hus vid havet, eftersom det är så romantiskt att bo på en resort. Vuxna köper ibland sådana fastigheter inte så mycket för att bo här permanent eller för att komma på semester utan att behöva oroa sig för att boka, utan för att tjäna pengar på att hyra ut bostad. Samma Montenegro tar årligen emot flera gånger fler turister än vad folk bor här, vilket gör att det kommer att finnas en konstant efterfrågan på en välbelägen lägenhet under säsongen och det kan snabbt löna sig.

När man studerar egenskaperna hos fastigheter i Montenegro bör det noteras att lägenheter och hus i detta land kan ha ett stort antal fördelar. Tänk på de viktigaste som är relaterade till majoriteten av bostäder till salu.

• Efterfrågan på korttidshyresbostäder i Montenegro har vuxit snabbt de senaste åren, och inga förutsättningar för en minskad efterfrågan förutses. Under 2017 översteg antalet besökare till landet för första gången 2 miljoner och fortsätter att växa stadigt. Låga priser, i jämförelse med många andra orter, lockar turister hit, och staten har också etablerat ett visumfritt system med de flesta av sina grannar och många postsovjetiska länder. Som ett resultat kommer 20 % av gästerna från Serbien, Ryssland och Ukraina tillsammans ger samma mängd, upp till 10 % av besökarna kommer från Bosnien och Hercegovina, men rika turister från Västeuropa kommer också hit.

• Attraktionskraften för investeringar i landets bostadssektor är god eftersom transparenta och realistiska regler har utformats för utländska investerare, som påfallande påminner om den exemplariska Europeiska unionen i detta avseende. Dessutom insåg landet först efter att ha blivit självständigt 2006 hur mycket det kan tjäna på turism, för här byggdes en enorm mängd bostadsbestånd efter det datumet. Det betyder att det finns många nya byggnader byggda med modern teknik, dessutom är det inga problem att hitta en ledig lägenhet att köpa.

• Om du vill kan du hitta relativt billiga bostäder i Montenegro - här fungerar det genomsnittliga kvadratmeterpriset inte ens ungefär. Allt beror på ett antal specifika egenskaper, till exempel ökar det historiska värdet av en byggnad tarifferna, men närvaron av en tomt i närheten för en lovande utveckling minskar priset avsevärt. Som ett resultat kan exakt samma bostäder på ett avstånd av 300 meter från varandra ha olika priser. Dessutom påverkas priserna av den geografiska faktorn - i det prestigefyllda havet Budva är bostäder dyrast, resten av kusten är lite billigare, men i vildmarken är priserna mycket lägre, även om bergen också är vackra här .

• Skatte- och kommunalpolitik i Montenegro bidrar också bara till att köpa bostäder här. Till exempel, när du köper en lägenhet på andrahandsmarknaden, kommer skatten att vara endast 3% av kostnaden, men om säljaren är byggherren själv kommer inte ens en sådan överbetalning att ske. Den årliga skatten för ägare sträcker sig från 0,1 % till 1 % av kostnaden per kvadratmeter i denna region, men det är ändå inte mycket.

• Investeringar är inte begränsade till investeringar i bostadsutveckling - större investerare bygger infrastruktur som skolor med engelska eller ryska undervisningsspråk, yachthamnar och många andra bekvämligheter. En sådan förbättring av situationen bidrar ytterligare till att turister kommer hit i mängder, vilket gör att det blir ännu mer lönsamt att hyra ut bostäder här.

• Montenegro anses vara ett av de mest miljövänliga länderna., eftersom det inte finns någon seriös industri här, och därför verkar den fortsatta tillväxten av turistpotentialen vara ganska naturlig.

Naturligtvis finns också vissa nackdelar, men de är relativt få och för många är de obetydliga. Det är dock för dig som de kan visa sig vara en allvarlig nackdel, därför kommer vi också att överväga dem.

• Montenegro har officiell status som kandidat för anslutning till Europeiska unionen, men har ännu inte blivit det, och det kan inte sägas att detta kommer att ske inom kort. För många investerare från det postsovjetiska rymden är det också användbart att köpa ett hem utomlands i samband med ett förenklat mottagande av ett Schengenvisum, även om du äger en lägenhet i ett EU-land, du kan ansöka om ett uppehållstillstånd och sedan om ett pass.

• Montenegro har ett framstående provinssocialistiskt förflutet – trots de innovationer som införs haltar infrastrukturen, i jämförelse med Västeuropa. Till exempel finns det ingen central uppvärmning praktiskt taget någonstans i landet, även om temperaturen på vintern, även på en relativt varm kust, bara är 3-7 grader Celsius.

Det är brukligt för lokalbefolkningen att värma upp lokalerna med luftkonditionering, men här kan elnätet redan misslyckas - avstängningar på grund av toppbelastningar är fortfarande inte ett under. Bland annat är mentaliteten och utbildningen av den lokala personalen bara en mellanting mellan det omtalade Europa och våra fula verkligheter, som kan skrämma bort några av de rika turisterna.

Som nämnts ovan närmade sig staten utvecklingen av turismens infrastruktur på ett organiserat sätt - åtminstone tomter gavs i händerna på privata utvecklare, och de som ville få tillbaka de spenderade medlen skyndade sig att bygga en enorm mängd bostäder. Å ena sidan borde överflöd av erbjudanden ha lett till en viss minskning av fastighetspriserna, men i fallet Montenegro ser vi att här har investeringar redan börjat ge resultat.

Övning visar det när du köper ett hus i Montenegro är det mycket meningsfullt att inte leta efter ett objekt att köpa på egen hand, utan att söka hjälp från lokala konsulter... Själv kan du knappt ens grovt förstå varför ett dyrt hus kostar så mycket och genom att välja ett billigare boende blir du inte säker på att du känner till alla risker med ett sådant köp.

Experter noterar att under de senaste åren har den växande efterfrågan intensivt stimulerat utvecklarna och de strävar efter att färdigställa anläggningarna under uppbyggnad så snart som möjligt, vilket oundvikligen lider av kvaliteten på konstruktionen. Med tanke på att jordbävningar periodvis inträffar i detta bergiga land, är det värt att tänka flera gånger innan du köper en lägenhet i en "ofärdig" ny byggnad.

Dessutom är det inte ovanligt att höra klagomål som byggnader som ligger vid foten av bergen har en ökad tendens att gradvis rulla och till och med kollapsa.

När det gäller den första raden kommer det att vara många gånger svårare att köpa bostäder här, om än på grund av att efterfrågan här är särskilt stor från särskilt rika utlänningar. För några år sedan skrev några inflytelserika västerländska medier att cirka 14 % av hela Montenegros territorium redan hade köpts av utlänningar, och det bör antas att de främst är intresserade av kusten. Ändå, det finns alternativ även här, var bara beredd att lägga ut en mycket betydande summa.

Den montenegrinska bostadsmarknaden har ett enormt utbud när det gäller priser – alltför många faktorer påverkar prissättningen. Ta till exempel bostadsbeståndet - du kan få en lägenhet både i ett gammalt höghus, som inte i grunden skiljer sig från ett typiskt sovjetiskt, och i en relativt ny byggnad, byggd redan under självständighetens dagar, med ta hänsyn till alla moderna byggnadskrav.

Återigen, någonstans i bergen eller till och med i huvudstaden Podgorica, kan priserna visa sig vara något under genomsnittet, men den stora frågan är hur mycket en sådan investering kommer att löna sig, eftersom statistik visar att den överväldigande majoriteten av utländska turister rusar inte så. mycket till bergen som till havet.

Alla dessa faktorer tillåter oss inte att bestämma det genomsnittliga priset per kvadratmeter - mer exakt kan det beräknas, men i praktiken ger det ingen fördel, eftersom det kan vara billigare och mycket dyrare. Om du fortfarande är intresserad och vill ha åtminstone en allmän uppfattning om hur mycket du bör räkna med, bör du veta att 40 tusen euro är minimikapitalet som låter dig köpa en liten studio på 20 kvadratmeter.

En liten familjelägenhet med en yta på cirka 50 kvadratmeter kommer att kosta 60 tusen på det sättet.

Om du är intresserad av ett hus med en tomt, kommer kostnaden till stor del att bestämmas av byggnaden och inte territoriet i sig. Till exempel kan ett 60 meter stort hus på gården på 200 kvadratmeter kosta cirka 80 tusen euro, men en rymlig villa på 200 kvadratmeter med en tomt på ytterligare 300 kommer att dra för drygt 170 tusen.

Skillnaden i priser beror inte bara på närheten till havet, utan också på det specifika geografiska läget. Först och främst, i vilken region som helst är utsikten från fönstret mycket uppskattad, bostäder anses vara särskilt imponerande, varifrån både bergen och havet är tydligt synliga.

Naturligtvis, en stor bonus är att det lokala området har sin egen tillgång till havet, helst - sin egen strand, dit utomstående, förutom på inbjudan av ägaren, inte kan få.

Om vi ​​pratar om regionerna, så kallas bland de bästa platserna vanligtvis Budva Riviera (närheten till semesterorten Budva) och Boko-Kotorska (kusten av Kotorbukten, inklusive Tivat).

Du kan försöka spara pengar genom att välja boende någonstans på Barskaya-rivieran eller till och med i närheten av Ulcinj. Samtidigt måste du förstå att kostnaden är lägre av en anledning - det finns färre möjligheter till elitrekreation, turister är inte så ivriga att åka dit, och därför kommer vinsten förmodligen inte att vara så hög.

Som det framgår av ovanstående krävs naturligtvis inte Montenegros medborgarskap för förvärv av fastigheter i landet - i själva verket är staten tvärtom intresserad av att utlänningar investerar sina pengar här, och därför förenklade förfarandet så mycket som möjligt. Dessutom, även om utsikterna och tidpunkten för Montenegros anslutning till Europeiska unionen ännu inte är helt klarlagda, tror många idag att det är ett bra sätt att få ett pass för detta land att snart bli medborgare i Europeiska unionen.

En annan sak är att allt inte är så enkelt här - Montenegro kräver ganska mycket för själva försäljningen av ett pass. För att köpa fastigheter i vildmarken för att få ett dokument måste du betala från 250 tusen euro, och i en utvecklad region - från 350 tusen, och ytterligare 100 tusen måste i alla fall överföras till statens konton. Dessutom erbjuds inte det här alternativet för alla - inom tre år från lanseringen av programmet (2018-2021) kommer en ansökan att behöva lämnas in, och endast 2 tusen lyckliga kommer att väljas ut bland alla sökande som kommer att tillåtas att delta.

I avsaknad av stora pengar kan du gå en längre väg, har tidigare fått uppehållstillstånd i landet. Om du har köpt ett hus här får du ett tillfälligt uppehållstillstånd som endast gäller i ett år – under denna tid behöver du få fotfäste och få ytterligare skäl att stanna. Om du inte har hittat ett jobb och inte har bundit dig i äktenskap med någon från den lokala, kan du klara dig utan visum endast om det köpta föremålet kostar mer än 40 tusen euro - då kan du förlänga ditt uppehållstillstånd.

Oavsett vilken typ av fastighet du väljer att köpa i Montenegro - en lägenhet, en tomt eller ett hus - kommer din transaktion att börja med ett så kallat preliminärt avtal. Det säger inte mycket - det beskriver villkoren för att ingå en affär (vad, var, när, för hur mycket, från vem och till vem), tar hänsyn till metoden och betalningsvillkoren, och föreskriver också insättningsbeloppet, vanligtvis ca 10 % av det överenskomna värdet på det köpta föremålet. Det angivna beloppet av depositionen ska överföras till den tidigare ägaren, som är skyldig att utfärda ett kvitto härpå på att han fått de pengar som anges i föravtalet.

Därefter ingås huvudförsäljningsavtalet, för vars juridiska registrering man endast bör gälla för Montenegros statliga notariekontor - det här är landets regler. Här finns redan märkbart mer markerade punkter - utöver vad som beskrivits ovan bör det till exempel nämnas att säljaren går med på att omregistrera föremålet till annan person.

Som nämnts ovan, när man köper ett hem på andrahandsmarknaden för medborgare i postsovjetiska länder är skatten 3% av beloppet. Generellt sett, som praxis visar, ökar skatter, juridiskt stöd och omregistrering tillsammans kostnaderna med cirka 5 %, så när du väljer fastighet bör du också ta hänsyn till en sådan marginal.

Klausulen att säljaren inte kommer att ha något emot återutgivning är viktig av den anledningen Varje ny ägare bör logiskt nog omedelbart registrera förvärvet i statens fastighetsregister för sig själv... Men enligt montenegrinska lagar kan detta inte göras när som helst i framtiden, utan under de första 30 dagarna från transaktionsdatumet. Det är bättre att inte experimentera med vad som kommer att hända om legaliseringen inte sker inom den föreslagna tidsramen, och så att det inte finns några onödiga problem från säljaren som "ändrade sig" och sätter en eker i ratten, en klausul om hans samtycke till förnyelse är särskilt preciserad i kontraktet.

Om du köper en gratis tomt och planerar att engagera dig i utveckling på egen hand, är det värt att tänka på att långt ifrån all mark i Montenegro innebär vidareutveckling. Det kan finnas många anledningar till varför en viss plats, ur lagstiftningssynpunkt, inte är lämplig för konstruktion, men du kommer knappast att kunna ändra denna status för territoriet, och varje byggnad som uppförs av dig av okunnighet eller oförskämdhet kommer att anses vara olagligt och kan bli föremål för rivning ...

Många av våra landsmän, som planerar att förvärva fastigheter i Adriatiska havet, bestämmer sig för att sälja "extra" fastigheter i sitt hemland för att samla in pengar. Att dela upp ett förfarande i två steg försenar processen avsevärt och innebär mycket pappersarbete, vilket är anledningen till att vissa potentiella investerare inte ens vill överväga en sådan idé, eftersom den anser att den är för svår att genomföra. Faktum är att problemet kan lösas lite lättare än det kan verka.

Det finns internationella fastighetsbyråer som erbjuder tjänsten att byta till exempel ryska fastigheter mot montenegrinska fastigheter. Istället för två separata transaktioner, som var och en kan ta lång tid, föreslås en och ganska snabb en, eftersom du inte letar efter vare sig en köpare för rysk egendom eller en säljare av montenegrinsk fastighet - det här är, överväg, en och samma juridiska person. Som ett resultat kan du aldrig få pengar i händerna, men du väntar inte tills objektet du säljer kommer att köpas - specialister kommer helt enkelt till den angivna adressen och uppskattar hur mycket huset eller lägenheten du erbjuder kan kosta.

På grund av samarbete med ett seriöst företag kan du förenkla processen för omregistrering, även om det "äter" en del av budgeten... Dessutom fungerar sådana tjänster vanligtvis bara för Moskva, St. Petersburg och andra större städer där fastigheter efterfrågas.

Svar på frågor om att köpa fastigheter i Montenegro ges i följande video.